沿東莞市厚街鎮(zhèn)256國(guó)道向東200多米，經(jīng)過(guò)嘉華等五星級(jí)酒店，有一不起眼的牌坊，上書(shū)東莞寮廈社區(qū)成品鞋（鞋材）營(yíng)銷(xiāo)中心，右轉(zhuǎn)直入，依稀看到村落和廠房建筑交錯(cuò)布局，與不遠(yuǎn)處豪華酒店對(duì)比鮮明。9月21日早上，記者到東莞*大的鞋材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)采訪鞋業(yè)轉(zhuǎn)型。昔日被稱(chēng)為“爛寮”（破草房）的寮廈村，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年發(fā)展，已經(jīng)成為東莞重要鞋業(yè)基地，以及鞋業(yè)轉(zhuǎn)型試點(diǎn)之一。

寮廈社區(qū)目前有三大鞋材鞋業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，2008年鴻運(yùn)鞋材鞋業(yè)市場(chǎng)二期作為轉(zhuǎn)型升級(jí)試點(diǎn)被譽(yù)為“鴻運(yùn)模式”。

意大利商人眼中轉(zhuǎn)型

早上9點(diǎn)多，記者徑直來(lái)到鴻運(yùn)鞋業(yè)市場(chǎng)，看到不少檔主已經(jīng)早早開(kāi)門(mén)迎客，整理皮料，統(tǒng)計(jì)貨單。在厚街鎮(zhèn)北環(huán)路十字路口，一邊是鴻運(yùn)外貿(mào)鞋城，另一邊則是鴻運(yùn)皮料市場(chǎng)和鞋材市場(chǎng)，寮廈社區(qū)居民更習(xí)慣稱(chēng)之為“鴻運(yùn)二期”和“鴻運(yùn)三期”。

市場(chǎng)的鋪面由廠房改造而成，總數(shù)超過(guò)2000間。2008年之前，這些廠房屬于6家五金廠、陶瓷廠和鞋材廠。如今這些廠房外墻被統(tǒng)一粉刷為醒目的紅色，商鋪在外觀上保持統(tǒng)一，每家店面雨棚下的招牌大小都差不多。在市場(chǎng)里能聞到陣陣皮革制品味道，偶爾看到商家和客人握著一塊皮料在商鋪前討論質(zhì)量?jī)?yōu)劣。

意大利商人埃爾維斯（ElvisGrguric）的店鋪在市場(chǎng)09-2棟的轉(zhuǎn)角處。正午時(shí)分，店內(nèi)還沒(méi)有客人，三米見(jiàn)方的皮料被夾住一角從展示架上垂下，色彩斑斕。他的皮革商行上個(gè)月才開(kāi)張，之前一直在寮廈隔壁的河田社區(qū)經(jīng)營(yíng)。目前他主要代理營(yíng)銷(xiāo)來(lái)自意大利的高檔皮革。左耳戴著耳環(huán)，身穿簡(jiǎn)潔體恤的埃爾維斯，對(duì)記者的突然造訪有些驚訝。他出身意大利北部一個(gè)皮革世家，4歲就開(kāi)始在皮革廠接觸皮革，在東莞中山一帶經(jīng)營(yíng)皮料已經(jīng)7年了。

埃爾維斯知道“轉(zhuǎn)型升級(jí)”的確切含義。“這里鞋包非常集中，全世界都出名。現(xiàn)在勞動(dòng)密集型逐漸轉(zhuǎn)移到中部和北部，這邊做貿(mào)易、接單。工廠搬走了，但是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源和人脈會(huì)保留在這里，在一個(gè)較高層面發(fā)展，對(duì)東莞來(lái)說(shuō)是個(gè)好事情。”

埃爾維斯看好目前所在鞋材市場(chǎng)發(fā)展前景，他甚至覺(jué)得“是不是發(fā)展得太快了”。

土地收益增長(zhǎng)125%

“鴻運(yùn)二期”的出現(xiàn)既是轉(zhuǎn)型升級(jí)大背景的必然，也帶有偶然性。寮廈社區(qū)居委會(huì)副書(shū)記方日鵬說(shuō)，鴻運(yùn)一期的外貿(mào)鞋城“效果可以”，對(duì)面那6個(gè)工廠的廠房“本來(lái)是想做大型超市”，但鴻運(yùn)鞋材鞋業(yè)廣場(chǎng)總裁卓志雄當(dāng)時(shí)提出繼續(xù)做鞋材。

在鴻運(yùn)鞋業(yè)市場(chǎng)，記者見(jiàn)到了皮膚黝黑的陸豐籍商人卓志雄，這位堪稱(chēng)當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)型**人的鞋業(yè)大亨當(dāng)初的想法是，自己涉足皮革行業(yè)20多年，*多時(shí)候租了23家檔口，希望能做商鋪生意。不過(guò)，2008年5月，“鴻運(yùn)二期”正式誕生時(shí)，迎頭趕上金融危機(jī)，招商并不順利。“2009年8月12日，幸虧汪洋書(shū)記到東莞調(diào)研時(shí)走訪我們市場(chǎng)，第二天就有大批媒體報(bào)道，鴻運(yùn)的名聲一下子就打出去了。”

“鴻運(yùn)二期”的成功讓寮廈社區(qū)也享受到轉(zhuǎn)型升級(jí)的好處。記者看到除三個(gè)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外，寮廈社區(qū)民居鋪面基本都成為了經(jīng)營(yíng)成品鞋的商鋪。方日鵬介紹，目前寮廈社區(qū)通過(guò)“三舊改造”盤(pán)活土地8.5萬(wàn)多平方米，建成鞋材市場(chǎng)3個(gè)，皮革及成品鞋市場(chǎng)2個(gè)。“鴻運(yùn)周邊商鋪?zhàn)饨鹪瓉?lái)20多塊，現(xiàn)在漲到100多塊。”社區(qū)土地收益方面，2008年以前是8元/平方米，現(xiàn)在是18元/平方米，增長(zhǎng)125%。

要做鞋材工廠總部

寮廈社區(qū)地處東莞市厚街鎮(zhèn)中心區(qū)，交通發(fā)達(dá)。方日鵬表示，在居委會(huì)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃中，大方向就是結(jié)合厚街鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，將土地商業(yè)價(jià)值*大化，進(jìn)行進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)。“國(guó)道旁一塊區(qū)域要開(kāi)發(fā)商住樓，現(xiàn)在那里還都是老式廠房，還有手袋廠等；另外一方面，我們想把目前的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，空出來(lái)的地方作為鞋材總部來(lái)發(fā)展。”

卓志雄頗為深沉對(duì)記者表示，他現(xiàn)在有危機(jī)感，“轉(zhuǎn)型的速度太慢了！”他覺(jué)得自己建筑面積約18萬(wàn)平方米的鞋材市場(chǎng)“規(guī)模還不夠大，產(chǎn)業(yè)鏈還連不起來(lái)，現(xiàn)在有鞋城、皮料，但是五金等其他材料還沒(méi)進(jìn)來(lái)。我沒(méi)有多余的鋪面，走下去有危機(jī)感”。

意大利人埃爾維斯說(shuō)他整天忙的都是生意，沒(méi)有閑暇生活。由于與意大利7個(gè)小時(shí)的時(shí)差，他通常需要在半夜與意大利皮料生產(chǎn)商談生意。與卓志雄不同，埃爾維斯不希望鞋材市場(chǎng)發(fā)展得太快，他希望能對(duì)前來(lái)的客人多一些引導(dǎo)。“中國(guó)的客人需要提升一個(gè)認(rèn)識(shí)，PU和皮料是不一樣的，又要便宜又要柔軟又要干凈，買(mǎi)真皮如果不能接受一點(diǎn)微小的瑕疵，生意很難做。”

對(duì)于厚街有無(wú)可能成為米蘭一樣的世界皮革潮流中心，埃爾維斯則希望政府和企業(yè)能多舉行一些關(guān)于皮革行業(yè)的講座，普及關(guān)于皮料的知識(shí)，“不一定非要向米蘭看齊，中國(guó)也有這樣的品牌和設(shè)計(jì)師，都能做這些事。”